Nova pravila za agente nekretnina stupila na snagu u subotu. Evo kako bi mogla biti pogođena kupovina i prodaja kuća - Chicago Glasnik

Promene ruše više od decenije industrijskih procedura i mogu uticati na način na koji su agenti nekretnina tradicionalno plaćeni. Takođe, mogu otvoriti više mogućnosti za kupce i prodavce kuća. Članovi Nacionalne asocijacije agenata za nekretnine (NAR) u Čikagu kažu da su spremni za promene koje neki stručnjaci za stanovanje opisuju kao najveći pomak u načinu na koji se kuće kupuju i prodaju. NAR, profesionalna organizacija agenata za nekretnine čiji su članovi poznati kao Realtors, biće u obavezi da implementira dve velike promene koje su stupile na snagu u subotu, kao deo nagodbe u postupku vrednom 418 miliona dolara. Promene ruše više od decenije industrijskih procedura i mogle bi uticati na način na koji su agenti za kupce tradicionalno plaćeni. Takođe, mogle bi otvoriti više mogućnosti za kupce i prodavce kuća. NAR ne očekuje pad cena kuća ili prodaje, ali kaže da bi promene mogle otežati prvi put kupcima u užurbanom tržištu nekretnina. Koja je najveća promena? Ponude za naknadu brokera više se neće prikazivati na Multiple Listing Service (MLS), bazi podataka koju koriste licencirani brokeri i agenti za deljenje informacija o nekretninama na prodaju, kao i provizijama. Tradicionalno, provizije brokera plaćali su prodavci. Agent prodavca obično pristaje da podeli svoju proviziju sa agentom kupca. To znači da kupci kuća često ne snose dodatne troškove kada rade sa agentom za nekretnine — velika olakšica za kupce koji prvi put kupuju — jer je provizija njihovog agenta pokrivena od strane prodavca. Provizije obično variraju od 5% do 6%. Ponude za naknadu i dalje će biti opcija koju potrošači mogu istražiti van MLS putem pregovaranja i konsultacija sa stručnjacima za nekretnine, prema NAR-u, koji kaže da su provizije brokera oduvek bile predmet pregovaranja. Kako se agenti kompenzuju je “najveća promena sa kojom se naša industrija suočila u poslednjih 100 godina,” kaže Laura Ellis, iz Baird & Warner-a, izvršna potpredsednica i predsednica za prodaju stanova, koja je u firmi od 1998. godine. Ellis kaže da će promena stvoriti više razgovora između agenata za nekretnine i klijenata, zahtevajući od agenata korišćenje različitih veština nego što su navikli. Mnogi agenti za nekretnine već su obavestili klijente o promenama. I trgovinske grupe dele ažuriranja sa svojim članovima mesecima uoči subotnjeg roka. Zašto se ovo dešava sada? Promene potiču iz serije kolektivnih tužbi koje su podneli vlasnici kuća, koji su optužili NAR za postavljanje visokih stopa provizije brokera i odvraćanje prodavaca od traženja boljih uslova. Asocijacija ima 1,5 miliona članova i široku kontrolu nad pristupom MLS sistemu. NAR je pristao da reši tužbu u martu, okončavši pravnu borbu koja bi mogla rezultirati presudom od 1,8 milijardi dolara protiv asocijacije, što bi se moglo utrostručiti prema zakonu. U aprilu je federalni sudija u Misuriju odobrio preliminarnu saglasnost za nagodbu. Konačno odobrenje je zakazano za novembar. NAR je negirao bilo kakvu krivicu. Da li dolaze druge promene? Nagodba takođe zahteva da svi agenti za nekretnine koji rade sa kupcima potpišu pisani ugovor o kompenzaciji pre nego što pogledaju kuće. Neki agenti za nekretnine u Čikagu kažu da pisani ugovor zahteva manje prilagođavanje za njih jer već koriste ugovore između kupca i brokera. Erika Villegas, agent za nekretnine više od 20 godina, kaže da je uvek koristila ugovore između kupca i brokera iako njena firma, RE/MAX In the Village iz Oak Park-a, nikada ih nije zahtevala. Villegas kaže da će obavezivanje dokumenta širom industrije biti korisno. "Mislim da je ovo sjajna prilika za nas da osiguramo da pružamo najbolje alate, najbolje usluge i da budemo veoma jasni i transparentni u vezi sa radom koji obavljamo za kupce," rekla je Villegas. Zakoni o nekretninama u Ilinoisu će se promeniti 2025. godine, uključujući zahtev za pisane brokerske ugovore. Šta ovo znači za vas i industriju Iako naknade za brokere više neće biti prikazane na MLS-u, Ellis ne očekuje promenu u načinu na koji se brokeri kompenzuju. Predviđa da će kupci tražiti od prodavaca "kredit za zatvaranje," koji kupci zatim koriste za plaćanje svog agenta. Kupci kuća takođe mogu tražiti od prodavca da plati njihovog brokera — vraćajući se tradicionalnom modelu. Oba scenarija naglašavaju da provizija kupca dolazi iz transakcije sa kućom, kaže Ellis. "To ne znači da će kupci morati da izdvajaju novac iz svog džepa kao što nisu radili pre," rekla je. Kupci i prodavci takođe mogu odlučiti da odvojeno plate svog brokera, što dovodi do zabrinutosti među nekim agentima za nekretnine o tome kako bi pravila mogla uticati na kupce koji prvi put kupuju. Kako će ovo uticati na kupce koji prvi put kupuju? Kupci koji prvi put kupuju, uključujući one iz nedovoljno zastupljenih grupa, mogu imati poteškoća sa finansiranjem svoje prve kuće, a plaćanje provizije brokera može predstavljati dodatnu prepreku, prema Brianu Kwiloszu iz EXIT Realty. Kwilosz kaže da EXIT prati uticaj koji će promene imati na kupce koji prvi put kupuju. Lutalo McGee, vlasnik firme za nekretnine Ani World, planira da naglasi da je kooperativna kompenzacija još uvek opcija za nove kupce, čak i ako se pregovara drugačije. Ani Real Estate, pod okriljem McGee-ovog Ani World-a, ima većinu svojih prodaja na South Side-u. "Mnogo klijenata, bar onih koje servisiram i moji brokeri [servisiraju], su oni koji su se borili sa avansima i troškovima zatvaranja u prošlosti," rekao je McGee. "Aktivno ćemo pratiti uticaj ovih promena." Nekoliko agenata za nekretnine kaže da ne misle da će promene uticati na cene kuća. Tržište nekretnina se pokreće ponudom i potražnjom, rekao je Silver, i s obzirom na nedostatak stanovanja širom regiona, ne misli da će cene kuća opasti "u skorijoj budućnosti." Moguće je da će stope provizije za kupce opasti kako agenti i njihovi klijenti budu imali više razgovora o kompenzaciji. Ali Ellis predviđa da će agenti završiti više transakcija nakon što promene stupe na snagu u subotu. "Mislim da će dobri agenti za nekretnine zapravo povećati svoj prihod," rekla je Ellis. "Moramo raditi ono što je ispravno za potrošače i ono što žele, i doneti stvarnu, opipljivu vrednost za njih." SUNTIMES