Kupovina kuće je retko kada lak proces. Sama procedura može trajati mesecima, međutim, kada dođe dan zatvaranja kupovine, u većini slučajeva nećete imati mnogo posla osim da potpišete papire i dobijete ključeve.
Napominjemo, u većini slučajeva.
Ponekad, dan zatvaranja kupovine ne prođe bez problema. Postoji niz stvari koje bi mogle da odlože zatvaranje, kako unutar tako i izvan vaše kontrole. Od propadanja krdita do iznenađenja u konačnom pregledu, i kupci i prodavci treba da budu svesni potencijalnih problema koji se mogu pojaviti na dan zatvaranja kupovine. U ovom članku ćemo se baviti nekim od najčešćim problema i rešenja koja bi i kupcima i prodavcima trebalo da budu od pomoći.
Prethodno odobrenje hipoteke naspram odobrenja (pre-approval vs.approval)
Pre nego što zaronimo u pojedinosti, važno je napomenuti da postoji razlika između prethodnog odobrenja hipoteke i odobrenja. Ako je hipoteka propala na dan zatvaranja, nije uspela da se pređe iz prethodno odobrene u odobrenu.
Često je potreban unapred odobreni zajam pre nego što date ponudu za kuću. Kada popunite svoju prijavu za hipoteku, vaš zajmodavac vrši proveru kreditne sposobnosti i osigurava da ste finansijski sposobni da preuzmete zajam. Većina kupaca to radi pre nego što traže kuću da bi imali predstavu o tome šta mogu da priušte. Većina prodavaca zahteva pismo prethodnog odobrenja pre nego što krene dalje u pregovore o ponudi.
Međutim, odobreni kredit dolazi nakon što ste pronašli dom koji želite. Ako prodavac prihvati vašu ponudu za kuću, vi ćete podneti zahtev za hipoteku, koja onda zavisi od procene i inspekcije.
Iako je često potrebno prethodno odobrenje i predstavlja dobar prvi korak ka kupovini kuće, to ne znači ništa bez formalnog odobrenja hipoteke.
Sada kada smo napravili tu razliku, hajde da istražimo neke od najčešćih problema koji odlažu zatvaranje.
Uobičajeni problemi koji odlažu zatvaranje kupovine
#1 Pitanja finansiranja
Kao što smo upravo primetili, potrebno vam je odobrenje za hipoteku da biste zatvorili kuću. dakle, šta bi moglo sprečiti kupca da dobije konačno odobrenje? Dva od glavnih razloga su:
- Napravili ste veliku kupovinu kredita: kada dobijete unapred odobreni zajam, morate biti veoma oprezni sa svojim kreditom. Dobijanje prethodnog odobrenja, a zatim trošenje nekoliko hiljada dolara na novi automobil, šalje ogromnu crvenu zastavu zajmodavcima. To je više duga, što znači da će manje novca ići na vraćanje hipotekarnog kredita
- Podneli ste zahtev za još kredita: bilo koja veća kupovina bi mogla zabrinuti zajmodavce, ali prijava za još kredita ih dovodi u veliko stanje nervoze. Ne samo da prijavljivanje za više kredita smanjuje vaš kreditni rezultat, već signalizira zajmodavcima da čak ni vi niste uvereni da možete da priuštite ovu hipoteku
Rešenja: Ponekad su velike kupovine kredita neizbežne. Neće vas uvek sprečiti da dobijete konačno odobrenje. Međutim, ako se u nevolji, mogli biste prodavcu ponuditi malo više gotovine unapred kao avans da pokrijete ono što zajmodavac neće, ili da se obratite drugoj banci ili hipotekarnom zajmodavcu (ovaj poslednji pristup će, međutim, izazvati više odlaganja).
#2 Pitanja procene
Ako se procena vrati zajmodavcu koji vrednuje kuću manje od ugovorenog iznosa zajma, to može zaustaviti proces. Zajmodavci neće odobravati zajmove za više novca nego što je dom procenjen.
Rešenja: Ako je procena preniska, možete zatražiti od prodavca da snizi traženu cenu kako vaš zajam ne bi bio otkazan. Ako ste takmičite sa drugim potencijalnim kupcima, takođe možete ponuditi da platite više gotovine unapred kako biste nadoknadili razliku.
#3 Pitanja naslova imovine
Prema Nacionalnoj asocijaciji agenata za nekretnine, pretrage naslova imovine uzrokuju 13% odlaganja zatvaranja kupovine. Ako to zvuči kao iznenađujući broj, uzmite u ozbir niz stvari koje mogu sprečiti prodavca da prenese vlasništvo nad kućom: dugovi prema ugovaračima, neizmireni porezi, zalozi za izdržavanje dece, stečajevi i, naravno, jednostavno ne biti zakoniti vlasnik. Naslov nije fizički komad papira, to je skupni izraz za zakonska prava na posedovanje, korišćenje i prodaju bilo kojeg dela nekretnine.
Vaš zajmodavac će izvršiti pretragu kuće pre nego što kupite i utvrdiće da li prodavac ima pravo da proda tu kuću. Možda će morati da „obrišu naslov“ tako što će unapred izmiriti neizmirena založna prava ili potraživanja.
Rešenja: Prodavci bi trebalo da otplate sve dugove, zajmove i poreze koji se mogu pokazati kao nedostatak vlasništva nad imovinom pre nego što je stave na prodaju. Angažovanje kompanije za vlasništvo ili advokata za nekretnine unapred je dobar način da saznate da li ispunjavate uslove za prodaju.
#4 Pitanja inspekcije
Mnogi zajmodavci zahtevaju inspekciju kuće pre nego što odobre zajam. To je zato što bi kućne inspekcije trebalo da otkriju širok spektar zabrinutosti oko kuće koje mogu uticati na vrednost kuće.
Ako kućna inspekcija izazove nekoliko problema, a kupac i prodavac ne mogu da se dogovore ko treba da plati da ih popravi, zatvaranje može biti odloženo. Na primer, ako inspekcija pokaže da je potrebna zamena krova, većina prodavaca neće želeti da uloži taj novac u kuću koju napuštaju. Isto tako, kupac neće želeti da se useli u kuću samo da bi odmah zamenio krov. To bi moglo dovesti do propadanja dogovora.
Rešenja: Za kupce, ako vam zajmodavac zapreti da odustane od odobrenja za hipoteku zbog rezultata inspekcije, možete zamoliti prodavca da reši sve probleme pre engo što se bilo šta pokrene. Na konkurentnom tržištu, međutim, to bi vas moglo koštati kuće. Umesto toga, možete ponuditi da sami obavite popravke kada se uselite kako biste prodavcu dali veći podsticaj da vam proda nekretninu.
#5 Iznenađenja na poslednjem obilasku
Otprilike nedelju dana pre zatvaranja, većina kupaca želi da uradi konačan pregled kuće kako bi se uverio da je u stanju u kakvom je bila kada su odlučili da je kupe. Obično je ovo samo formalnost.
Ako se kupci pojave kako bi otkrili da nedostaje frižider i da su roletne uklonjene bez prethodnog obaveštenja, to će biti problem. Na isti način, ako je prodavac pristao da izvrši popravke pre nego što se kupci usele, a to još uvek nije urađeno, to može odložiti zatvaranje.
Rešenja: Prvo, navedite sve u kupoprodajnom ugovoru, od popravke do onoga šta dolazi i odlazi. Za kupce, uverite se da je vaš agent u stalnoj komunikaciji sa agentom prodavca kako biste bili sigurni da se ugovor poštuje. Za prodavce, poštujte kupoprodajni ugovor!
#6 Izostavljeni obrazac za zatvaranje kupovine
Završno oglašavanje (
A Closing Disclosure - CD) je papirologija koja opisuje uslove kupčevog kredita i sve druge troškove zatvaranja u vezi sa transakcijom nekretninama. Vlasnička kompanija ili hipotekarni zajmodavac mora da pošalje CD kupcu najkasnije tri dana pre zatvaranja, dajući im vremena da ga pregledaju i razumeju šta potpisuju.
Ako obrazac kasni kupcu, zatvaranje ne može proći na vreme. Dakle, ako je zatvaranje zakazano za subotu, kupac mora imati CD u ruci do srede ili ćete morati da odložite zatvaranje.
Rešenja: Kao i kod većine koraka procesa, komunikacija je ključna. Uverite se da su agenti kupca i prodavca u kontaktu sa kompanijom i da li su preneli tačan datum zatvaranja kupovine.
#7 Greške u dokumentima
To je banalno, ali pogrešno napisana imena, pogrešne adrese i naknade koje niste očekivali mogu da odlože zatvaranje tako što će vas naterati da odštampate i pregledate potpuno novi set dokumenata. to se može izbeći, a ipak se dešava.
Rešenja: Zatražite pregled svih dokumenata pre dana potpisivanja. Već bi trebalo da imate CD u ruci kako biste mogli da proverite da li je sve ispravno. Ako je to tačno, onda bi ostali dokumenti trebali biti u redu, osim ako nije bilo administrativne greške. Imate pravo da pročitate sve dokumente o zajmu i izjavu o poravnanju ALTA pre dana zatvaranja. Ako je potrebno, zamolite svog advokata za nekretnine da proveri sve moguće detalje.
#8 Kajanje
Konačno, moramo napomenuti i ljudski element kao mogućnost. Kupci i prodavci su ipak samo ljudi. oni mogu doživeti kajanje iz više razloga, ali obično zato što je dom vrlo sentimentalna (i skupa) stvar.
Proces zatvaranja kupovine je emocionalni rolerkoster i prodavci se mogu osećati kao da su napravili strašnu grešku. Finansijska situacija kupca se može promeniti ili se mogu uplašiti oko preseljenja u novu oblast. Ne možete da kontrolišete osećanja druge osobe, tako da ćete možda morati da se krećete kroz sledeće korake što je bolje moguće.
Rešenja: Za prodavce, kada prihvatite ponudu kupca, oni će vam dati depozit da bi pokazali da su posvećeni kupovini vašeg doma. Ako kupac odluči da izađe van okvira svojih ugovornih nepredviđenih obaveza, prodavac zarađuje novac. Naravno, više biste voleli celu prodajnu cenu, tako da je jedan od načina da sprečite kajanje kupca tako što ćete zatražiti veći depozit.
Uverite se da ste spremni za preseljenje pre nego što oglasite svoj dom. Morate biti emocionalno spremni i imati kapital da zaradite dovoljno novca na prodaji. Istražite svoje lokalno tržište nekretnina i razgovarajte sa agentom za nekretnine koji vam može pomoći da odlučite kada je najbolje vreme za prodaju u vašem području. Sve što možete da uradite je da se pripremite, jer ako se potpiše kupoprodajni ugovor, možda nećete moći da odustanete pri zatvaranju.
Za kupce je prilično jednostavno: nemojte investirati novac koji ne možete priuštiti da izgubite. To, ili samo dovršite prodaju!
Izvor:
Orchard.com
