Tržište nekretnina u Americi: Da li će cene ove godine pasti? - Chicago Glasnik

Do kraja prošle godine, stručnjaci su očekivali da će 2025. doneti oporavak tržišta nekretnina, jer je tražnja kupaca bila podstaknuta nešto sporijim rastom cena kuća i povećanim brojem nekretnina na tržištu. Međutim, šest meseci u godini, ta prognoza se nije ostvarila. Umesto toga, tržište nekretnina je u blagom padu, jer se zalihe nekretnina gomilaju, a kupci, koje odbijaju visoke cene, visoke kamatne stope na kredite i rastuća ekonomska neizvesnost, ostaju po strani. Zbog ovih okolnosti, stručnjaci su morali da preispitaju svoje prognoze za ovu godinu — što može biti dobra vest za kupce. Newsweek je razgovarao sa tri stručnjaka iz sveta nekretnina o tome šta očekuju na tržištu u narednih šest meseci. Zašto stvari nisu ispale kako se očekivalo? Eksperti su očekivali porast zaliha nekretnina širom SAD, što je trebalo da olabavi tržište, pruži kupcima više opcija i vrati ih u igru. Ipak, kupci ostaju pasivni. Glavni razlog za sadašnji pad tržišta je što kamatne stope na stambene kredite nisu pale koliko se očekivalo prošle godine, rekao je za Newsweek glavni ekonomista Realtor.com Jake Krimmel. „Prognoze su predviđale više snižavanja kamata u 2025, ali Federalne rezerve su to zasad odložile, zbog mogućih negativnih posledica trgovinskih ratova na inflaciju i tržište rada,“ objasnio je. Lawrence Yun, glavni ekonomista Nacionalne asocijacije agenata za nekretnine (NAR), rekao je: „Čak i sa sniženjima kamata od strane Federalnih rezervi u septembru prošle godine, kamatne stope na kredite nisu se pomerile. Naprotiv, u poslednje vreme rastu, što dodatno smanjuje potražnju za nekretninama.“ Do 12. juna, prosečna kamatna stopa za 30-godišnje fiksne kredite iznosila je 6,84%, prema podacima Freddie Mac-a. Visoke kamatne stope otežavaju kupcima da uštede za kupovinu kuće, a same nekretnine su i dalje preskupe, čak i ako se ne uzmu u obzir kamate. „Jednostavno rečeno, cene su i dalje previsoke. Pristupačnost nije dovoljno poboljšana da bi privukla kupce nazad, jer visoke kamatne stope i dalje pritiska potražnju,“ kaže Krimmel. „Cene kuća nisu značajno pale, a kupovna moć nije porasla dovoljno da pokrene snažan oporavak potražnje.“ Pored ovih izazova, Trampova trgovinska politika dodatno otežava situaciju, kaže Chen Zhao, rukovodilac istraživanja ekonomije u Redfinu. „Kupci su sada oprezniji jer je makroekonomska politika volatilnija nego što se očekivalo, a tarife su veće nego što su predviđene. To znači veći rizik od recesije i mnogi kupci odlučuju da sačekaju i vide kako će se stvari odvijati,“ objašnjava ona. Kako će se odigrati sukob između kupaca i prodavaca? Kako zalihe rastu, a prodaja opada širom zemlje, to vrši pritisak na cene koje počinju da padaju, dajući prednost kupcima. Na nacionalnom nivou, prosečne cene na listama gotovo da nisu promenjene u aprilu u odnosu na prošlu godinu (+0,1%). Ali u mnogim većim gradovima, kao što su Ostin (-6,3%), Sinsinati (-6,2%) i Denver (-5,8%), cene već padaju. „Prodavci pokazuju spremnost da spuštaju cene,“ kaže Krimmel. „Kuće duže ostaju na tržištu, a sniženja cena postaju češća. U maju je 19% oglasa imalo smanjenje cena — najviše u bilo kojem maju od 2016. kada Realtor.com prati ove podatke.“ Ipak, prednost kupaca možda nije toliko stabilna. „Neki prodavci mogu čekati određenu cenu i biti spremni da preskoče sezonu ako je ne dobiju,“ dodaje Krimmel. Mnogi prodavci su vezani za niže kamatne stope i neće ih lako odustati, osim ako ne mogu da prodaju po određenoj ceni. „Iako je broj novih oglasa porastao u maju, imao je slabiji zamah nego ranije ove godine, što je dovelo do neuobičajenog pada od aprila do maja,“ kaže Krimmel. „Ako se nastavi, to može značiti da su prodavci spremni da preskoče ovu sezonu ako uslovi nisu povoljni.“ „Kupci su sada u boljoj poziciji nego ranije. Ali mnogi prodavci nisu u situaciji da moraju hitno da prodaju,“ kaže Yun. „Stopa neizmirenja kredita je na istorijski niskom nivou. Prodavci mogu biti strpljivi.“ Ukupno gledano, trenutna situacija na tržištu pogađa obe strane. „Prodavac koji čeka ne odlaže samo svoju prodaju, već i sledeću kupovinu kada postane kupac, čime dodatno usporava tržište,“ ističe Krimmel. Hoće li cene konačno pasti ove godine? Realtor.com očekuje da će broj oglasa nastaviti da raste, naročito na jugu i zapadu SAD gde su zalihe već visoke, što će vršiti pritisak na cene. U ovim regionima — uključujući Feniks, Tampa, Denver, Džeksonvil i Ostin — već je primećen najveći procenat sniženja cena u zemlji. Prošlog meseca, više od 28% oglasa u tim gradovima smanjilo je početne cene. Nasuprot tome, severoistok i srednji zapad, gde su zalihe i dalje niže nego pre pandemije, verovatno će imati veću stabilnost cena. „Ključ za promene cena biće praćenje porasta zaliha i vremena provedenog na tržištu, posebno u poređenju sa periodom pre pandemije kada je tržište bilo uravnoteženije,“ kaže Krimmel. „Tržišta sa visokim zalihama i dužim vremenom prodaje verovatnije će videti korekcije cena. Očekujemo sporiji balans, a ne nagle padove, osim ako se ekonomski uslovi drastično ne promene.“ Yun savetuje kupce da gledaju gde zalihe brzo rastu. „Na primer, stanovi u Floridi pružaju kupcima dobru priliku za pregovore o nižoj ceni,“ kaže. Ali upozorava da treba očekivati da padovi cena budu privremeni. „U oblastima sa rastućim zalihama primetan je i rast broja novih radnih mesta. Florida, Karolini i Teksas beleže solidne ekonomske rezultate,“ dodaje. „Višak na tržištu može se brzo pretvoriti u manjak ako kamatne stope znatno padnu, recimo sa trenutnih oko 7% na oko 6%.“ Prema Krimmelovim rečima, to se verovatno neće desiti uskoro. „Kamate neće znatno pasti, vlasnici kuća sa fiksnim niskim stopama će postepeno odlučiti da moraju da se presele, a ekonomska neizvesnost neće brzo biti rešena,“ zaključuje. Redfin očekuje pad cena od oko 1% do kraja 2025. „Ali ne predviđamo veći pad jer će mnogi prodavci biti pasivni dok se tržište ne popravi,“ kaže Zhao. Newsweek