Tržište nekretnina tokom 2022.godine – Da li nas očekuje pad ili rast?

Tržište nekretnina tokom 2022.godine – Da li nas očekuje pad ili rast?

Prosečna cena goriva pala za 19 centi na 4,86 ​​dolara po galonu
Povećanje cena imigracionih aplikacija: Kada stupaju na snagu i koga će najviše “pogoditi”
Na planeti trenutno živi preko 8 milijardi ljudi

Svakog meseca postoje hiljade Google pretraga za termine koji se odnose na „Da li postoji ’stambeni mehur (housing bubble)?’“. Jasno je da je to pitanje koje muči mnoge ljude danas.

Da bi ovo bio mehur, ne radi se samo o visokim cenama; investicija treba da podstakne potražnju daleko iznad onoga što bi trebalo da bude.

Hajde prvo da definišemo termin stambenog mehura. Stambeni mehur nastaje kada potražnja za nekretninama nadmašuje ponudu, što dovodi do povećanja prosečne cene nekretnina za prodaju – često velikom ili alarmantnom stopom.

Dakle, da li postoji stambeni mehur ili ne? Malo je verovatno. Takođe je malo verovatno da će cene stanova značajno pasti. U najboljem slučaju, cene će rasti sporije, po stopi koja nadmašuje inflaciju (samo ne u istoj krajnosti kao ove godine).

Vredi imati na umu da su, istorijski gledano, stambeni mehurovi zapravo bili poprilično retki. Možda se osećaju kao normalna pojava obzirom na to da smo već jedan preživeli 2007.godine – ali ova kriza se dogodila usled niza događaja i odluka (kao što su relaksirani standardi pozajmljivanja) do kojih danas ne bi došlo.

Standardi kreditiranja

Da li su zajmodavci bili beskrupulozni u opgledu toga kome daju pozajmice? Čini se da nije tako. Kupci su danas izuzetno kvalifikovani. Središnji FICO (FICO rezultat je kreditni rezultat koji je kreiran od strane Fair Isaac Corporation-a. Zajmodavci koriste ove FICO rezultate zajmoprimaca zajedno sa drugim detaljima o kreditnim izveštajima zajmoprimaca da bi procenili kreditni rizik i odredili da li žele da produže traženi kredit) za tekuće kupovne kredite je za oko 42 poena veći od nivoa pre-stambene krize od oko 700, prema podacima Urban Institute-a. Bilo je mongo propisa i ograničenja uvedenih nakon krize 2007.godine, kako bi se pomoglo u održavanju zdravog stambenog tržišta (kao što je Dodd-Frank) – i mnoge banke su kažnjene milionima, pa čak i milijardama dolara zgob svog učešća u prevari sa kreditima. Oni su oprezni da ne budu ponovo kažnjeni i zato se odlučuju da kupce kuća drže na visokim standardima.

Hipotekarne stope

Spekulacije su bile rasprostranjene početkom 2000tih godina. Hipoteke sa prilagodljivom kamatnom stopom, koje su kupce dovodile u iskušenje niskim uvodnim kamatama koje su dramatično porasle kada su vlasnici kuća bili prisiljeni da ih plaćaju, bile su mnogo popularnije (i mnogo manje regulisane).

Kada kamatne stope padnu, to podstiče više investitora da uđu na tržište – jer mogu da rizikuju manje sopstvenog novca da bi to učinili. Međutim, čini se da se stručnjaci jednoglasno slažu da će kamate ove godine porasti i do čitavog procentnog poena. Ovo će pomoći da se obeshrabri preterano špekulativno ulaganje jer zaduživanje postaje sve skuplje – pomažući da se spreči mogućnost stvaranja mehura.

Likvidnost (Equity)

Tržište stanova je bilo u krizi 2007.godine delimično zato što mnogi potrošači nisu imali skoro nikakav kapital u svojim domovima – ljudi su kupovali domove bez novca, a najrizičnije hipoteke su zahtevale malo dokaza da ih kupci zaista mogu i priuštiti. Kada je tržište nekretnina bilo dobro, bilo je lako i jednostavno okrenuti se i prodati svoj dom ako stvari nisu dobre. Ali kada je tržište palo, mnogi ljudi su otkrili da su njihovi krediti vredniji od njihovih domova. Pošto nisu imali skoro nikakav kapital u svojim domovima, to je značilo da ne mogu da prodaju a da se ne zadužuju – što je oduzimanje imovine činilo jedinom krajnjom opcijom.

Danas, prosečan vlasnik kuće ima preko 150.000 dolara kapitala u svom domu – što je rekord svih vremena, što je dobro.

Snabdevanje

U godinama koje su prethodile stambenom krahu, izgradnja novih kuća je nadmašila potražnju – što je doprinelo naglom padu cena kuća. Od tada, međutim, izgradnja novih domova zaostaje, ne uspevajući da održi korak sa rastućom populacijom. Prema Nacionalnoj asocijaciji graditelja kuća, Sjedinjene Države su prešle put od proseka između 9 i 11 miliona pokretanja stanova po deceniji od 1960tih do 2000.godine pa sve do nešto manje od 7 miliona domova tokom 2010tih godina. povećani građevinski propisi, rastuća cena drvne građe/materijala/radne snage i dugotrajno oklevanje zbog pada tržišta su doprineli ovome – a kako su kuće postajale skuplje za izgradnju, graditelji kuća su bili podstaknuti da grade luksuzne domove umesto početnih domova. Iako se čini da je građevinska industrija dostigla tačku oporavka (prošle godine je izgrađeno skoro milion kuća), verovatno će biti potrebne godine da se ponuda i potražnja ponovo izbalansiraju.

Da li će cene kuća pasti 2022.godine?

Iako su neke oblasti usijanije nego druge, jedan trend ostaje jasan: potražnja je velika i verovatno će ostati visoka. Milenijalci i Z generacija „odrastaju“ i stavljaju veći naglasak na posedovanje domova dok formiraju nova domaćinstva.

U međuvremenu, najnoviji podaci kompanije Zillow pokazuju da je broj kuća za prodaju u Sjedinjenim Državama prošlog decembra pao ispod milion. Poređenja radi: pre ludih ratova nadmetanja 2021.godine, bilo je dodatnih 220.000+ kuća na prodaju godinu dana ranije. Potražnja tek treba da se smanji,a zalihe su zapravo pale.

Još uvek vidimo da se kupci odriču inspekcija, idu na sve ili ništa sa svojim ponudama od samog početka umesto da eskaliraju, i prelaze procenjenu vrednost – a od ovoga je prošla cena godina.

Dakle, kada možemo očekivati da će cene kuća pasti, ili bar prestati da rastu tako brzo? Pretpostavljam da je malo verovatno da će cene doživeti značajan pad u narednih 5 godina. međutim, na kraju ćemo videti da tržište dostiže veću ravnotežu između kupaca i prodavaca. Možemo očekivati takvu promenu kada se određene stvari dogode:

  • Izgradnja novih kuća nastavlja da raste, pomažući da se zadovolji potražnja (i/ili)
  • Nove tehnologije poput kućne štampe smanjuju troškove proizvodnje (i/ili)
  • Gradovi menjaju zastarele zakone o zoniranju kako bi se bolje prilagodili rastućoj populaciji (i/ili)
  • Baby boomer-i – koji poseduju veći deo stambenog fonda u Sjedinjenim Državama – počinju da stare van svojih domova

Sve ove stvari imaju potencijal da u velikoj meri utiču na stambeno tržište, ali nijedna od njih se ne dešava preko noći. Takođe ne znamo kako će izgledati prosečna stopa hipoteke za pet godina, ali to bi takođe moglo imati veliki uticaj na potražnju.

Ako planirate da kupite kuću, ne bi trebalo da odlažete sastanak sa agentom kako biste razgovarali o vašim opcijama. Ako razmišljate da sačekate dok cene kuća ne padnu: nemojte. Možda ćete na kraju iznajmljivati zauvek.

 

Izvor: Forbes.com

COMMENTS

WORDPRESS: 0