Iznajmiti ili kupiti kuću u Americi? Evo odgovora na pitanje koje muči mnoge

Kupiti ili iznajmiti stan ili kuću u Americi pitanje je koje muči mnoge, a pogotovo imigrante koji nisu upoznati kako tržište nekretnina u SAD funckioniše. Obzirom na poprilične troškove koji postoje pri samoj kupovini kuće, većina mladih ljudi se, na početku zajedničkog života, odlučuje da iznajmljuje stan. Nakon građenja karijere, štednje pa kasnije i zasnivanja porodice, naredni korak za mlade parove je obično kupovina kuće. Na suprotnom kraju životnog puta, vlasnici kuća koji su u penziji, razmišljaju o prodaji svojih porodičnih kuća koje su godinama gradili i iznajmljivanju manjeg stambenog prostora.

Od sredine 20.veka, stopa posedovanja domova u Americi je varirala između 62 – 70 procenata. Prema statistici Američkog Popisnog Biroa, ovaj procenat je u drugom tromesečju 2017.godine iznosio 63,7%, blizu najnižeg stadijuma koji se nije video od sredine 1960tih.

Suprotno tome, stopa mesta za iznajmljivanje je iznosila 7,3% u drugom kvartalu 2017.godine, blizu 20-togodišnjeg minimuma.

Stopa vlasništva kuća je godinama u padu. Pad je uglavnom rezultat ekonomskih i demografskih faktora kao što su napori generacije Baby Bloomers-a da prodaju svoje domove, povišene cene stanova na nekim tržištima i velika opterećenja studentskih dugova koja sprečavaju mnoge mlađe kupce da uštede dovoljno za učešća.

Bez obzira na velike društveno-ekonomske snage koje utiču na stope vlasništva kuća, odluka da li će se kupiti kuća i kada je lični izbor koji zahteva veoma pažljivo razmatranje. Ova odluka se razlikuje od tržišta do tržišta – ono što ima smisla u Peoriji (Peoria), možda ipak neće funkcionisati u San Francisku i obrnuto. Takođe, obzirom na to da američka kultura ima sklonost ka idealizovanju vlasništvo kuće, socijalni kao i emocionalni pritisci mogu uticati na odluku gotovo jednako kao i finansijska zabrinutost.

Da li ste do skoro iznajmljivali stan i sada želite da kupite kuću koju ćete zvati svojim domom ili ste vlasnik neke prelepe nekretnine koju želite da prodate razmišljajući o iznajmljivanju kao o opciji?

Vreme je da procenite relativne troškove, prednosti ali i nedostatke posedovanja u odnosu na iznajmljivanje i tada, sa svim informacijama, donesete najbolju moguću odluku!

Troškovi kupovine i posedovanja kuće

Početni troškovi i troškovi pri zatvaranju ponude

Kupovina kuće podrazumeva mnoge početne troškove. Neki od njih se plaćaju odmah na početku nakon što prodavac prihvati vaću ponudu dok se neki plaćaju pri zaključenju dogovora.

• Ček sa simboličnom sumom – kako biste pokazali vlasniku da ste ozbiljno zainteresovani za kupovinu, običaj je da se, uz vašu ponudu, preda i ček sa simboličnom sumom novca. Suma obično varira između 1-3% od pune cene, u zavisnosti od uslova na lokalnom tržištu i preferenci vlasnika. Nakon prihvatanja ponude, vlasnik stavlja novčana sredstva na escrow račun i iznos se knjiži na teret vaših troškova pri zatvaranju ponude.
• Učešće – vaše učešće je procenat ukupne cene nekretnine koju plaćate unapred, obično pri zatvaranju ponude. Morate da definišete unapred iznos učešća i navedete ga u svojoj ponudi. Moguće je da se iznos učešća promeni pri zatvaranju ponude, pod uslovom da se vlasnik složi sa tim. Vaše učešće varira u odnosu na vašu kreditnu sposobnost, uslova na lokalnom tržištu i vrstu hipotekarnog kredita koji vam je odobren. Takođe, to je obično cifra koja varira između 3,5% (uglavnom za FHA kredite) i 20% od ukupne cene.
• Procena kuće – kako bi se osiguralo da je ponuđena cena u istom rangu kao i stvarna vrednost kuće, zajmodavci zahtevaju da se uradi procena nekretnine pre nego što se zajam odobri. Troškovi procene obično idu od 300 do 500 dolara i plaćaju se tokom ili pre procene.
• Inspekcija kuće – licencirani procenitelji (inspektori) su obučeni da uoče eventualne probleme i mane koje ne bi bile vidljive neiskusnim kupcima pri obilasku kuće. Zbog ovoga, potencijalnim kupcima se uvek savetuje da angažuju procenitelja iako privatni zajmodavci retko kada uslovljavaju odobrenje zajma na osnovu inspekcije kuće. Cena ove usluge je slična ceni procene kuće i obično se plaća pri inspekciji.
• Porez na nekretninu – budući da vlasnici imovine plaćaju porez na imovinu unapred (obično 6 meseci unapred) morte prodavcu nadoknaditi porez koji je plaćen u periodu između datuma zatvaranja ponude i kraja tekućeg poreskog perioda. Ovaj trošak se uveliko razlikuje u zavisnosti od lokalne poreske stope i datuma zatvaranja. Mogli biste biti odgovorni za skoro šest meseci poreza na imovinu ili, u najboljem slučaju, nijednog.
• Osiguranje za prvu godinu posedovanja kuće – zajmodavci zahtevaju dokaz o postojanju osiguranja za prvu godinu, pre zaključivanja zajma. Skoro uvek ćete morati da platite prvu godinu osiguranja unapred, ili na datum kupovanja polise ili pri zaključivanju zajma. Cena ovog osiguranja varira u odnosu na vrednost, stil, lokaciju i sadržaj nekretnine kao i u odnosu na vašu kreditnu sposobnost, polise koje su plaćene a kasnije se odbijaju od ukupne cene osiguranja i ograničenja pokrivenosti.
• Drugi troškovi pri zatvaranju ponude – procena, inspekcija, porezi i osiguranje su samo nekoliko od mnogih troškova koje imate pri zatvaranju ponude. Drugi troškovi uključuju troškove odobravanja zajma, naknadu za kreditni izveštaj, naknadu za zaštitu od poplave, osiguranje zajmodavca i vlasnika, evidentiranje poreza, državne i lokalne poreze na prenos, hipotekarnu kamatu za prvi mesec i naknadu za zatvaranje procesa. Po pravilu, možete očekivati da će se vaši ukupni troškovi pri zatvaranju ponude kretati od 2% do 4% ukupne cene s tim da će odnos padati kako se kupovna cena povećava.

U zavisnosti od lokalnih uslova na tržištu nekretnina, opšte ekonomske klima i pregovora, prodavac se može složiti da plati neke ili sve vaše troškove pri zatvaranju ponude. Pre nego što date ponudu, pitajte svog agenta da li je realno očekivati da prodavac podeli ili pokrije troškove zatvaranja na vašem trenutnom tržištu.

Konstantni troškovi

Posedovanje kuće uključuje mnoge konstantne troškove. Neki su uključeni u mesečne uplate na escrow račun koje uplaćujete zajmodavcu ili hipotekarnom serviseru dok se neki drugi plaćaju odvojeno.

• Isplate kredita – morate mesečno da plaćate glavnicu i kamate za vreme hipotekarnog zajma u trajanju od 15 ili 30 godina. Ako imate hipoteku sa fiksnom kamatnom stopom, plaćanje zajma ostaje konstantno tokom celog roka. Ako imate hipoteku sa prilagodljivom stopom, vaša stopa se veže za referentnu vrednost i vaša uplata varira kako se referentna vrednost menja. Uplata rate je deo mesečne depozitne isplate.
• Porez na imovinu -vaš grad ili okrug donosi regulative o porezima na imovinu koji dalje plaća lokalne škole, infrastrukturu i druge ključne usluge. Iznosi se veoma razlikuju, u zavisnosti od lokacije na primer i često se menjaju iz godine u godinu. Porez na imovinu je deo mesečne depozitne isplate – svakog meseca plaćate dvanaesti deo poreske sume.
• Osiguranje – po navodima Instituta za osiguranja (Insurance Information Institute) prosečna suma godišnjeg premium osiguranja (ljudi koji su vlasnici kuća) je bio 1,132$, 2004.godine. ipak, ove sume mogu varirati iz godine u godinu na osnovu promena procenjene vrednosti kuće, odbitka i iznosa pokrića vaše polise, istorije potražnji kao i vaših kreditnih sposobnosti. Kao i kod poreza na imovinu, dvanaestinu iznosa premije osiguranja plaćate mesečnom depozitnom uplatom.
• Privatno hipotekarno osiguranje –ako je vaš zajmodavac hipoteke privatna kompanija a depozit vam je manji od 20% od nabavne cene vašeg doma, mesečna depozitna uplata u početku uključuje premiju hipotekarnog osiguranja (Premium Mortgage Insurance). Ovo osiguranje štiti vašeg zajmodavca od finansijskih gubitaka ako se vaš dom preuzme od strane nekog drugog usled neizvršavanja finansijksih obaveza i proda sa popustom u odnosu na vašu kupovnu cenu. Ako imate dobre kreditne sposobnosti, zajmodavac može procenjivati ovu premiju osiguranja dok odnos zajma i vrednosti kuće – odnos vašeg trenutnog stanja hipoteke i ukupne vrednosti vašeg doma – ne dostigne 78%. Ipak, zajmodavci generalno poštuju zahteve za otkazivanjem ove premije kada odnos zajma i vrednosti kuće dostigne 80%. Ako predstavljate vrstu rizika, zajmodavac može zahtevati da imate ovu polisu dok pomenuti odnos ne bude niži. Mesečne isplate ove polise se obično kreću od 50$ do 200$, u zavisnosti od odnosa stanja vašeg zajma i stope ove polise.
• Komunalije – kao vlasnik, u obavezi ste da izmirite sve obaveze u vidu komunalija i lokalnih usluga na vašem zemljištu: račune za vodu, gas, struju, smeće i reciklažu, kablovsku, internet i sl. Ovi troškovi variraju u odnosu na lokaciju i upotrebu.
• Održavanje – takođe ste odgovorni za održavanje kuće kao i sve troškove koji idu uz to kao što su zamena dotrajale opreme i uređaja, fasadu i završne radove oko spoljašnjosti kuće, čišćenje enterijera i mehaničko održavanje (kao što je čišćenje uređaja za klimatizaciju i inspekcija istih). Kao opšte pravilo, možete očekivati da ćete godišnje plaćati 1% od ukupne vrednosti kuće za održavanje i popravke.

Specifični ili jednokratni troškovi

Posedovanje kuće podrazumeva i neke nepredvidive troškove koji se dese obično jednom ili u neredovnim intervalima.

• Opremanje – ako prvi put kupujete kuću, ona će verovatno biti veća nego vaš doma u kome ste prethodno stanovali. To znači da ćete morati da kupite više nameštaja iako posedujete stari. Ovi troškovi će varirati u odnosu na vaš budžet. Ako vaš budžet nije onakav kakav biste želeli zbog velikih izdataka, kupovina polovnog nameštaja može biti dobar izbor za početak.
• Troškovi selidbe – bilo da angažujete ekipu za selidbe, iznajmljujete kamion ili odlučite da ovom poslu pristupite po principu „uradi sam“, selidbe mogu koštati između 100$ i 1000$, u zavisnosti od toga koliko stvari morate da prenesete kao i vaših mogućnosti da uradite većinu sami.
• Popravke – vi ste odgovorni za plaćanje bilo kakvih popravki ili štete koje ne pokriva osiguranje. Na primer, ako vaš podrum pretrpi oštećenja od poplave a nemate polisu u slučaju poplava, svi troškovi su vaši. Čak i manji troškovi i neophodne zamene i popravke spadaju na listu vašeg plaćanja poput deteta koje ošteti zid ili kućnog ljubimca koji razbije stvari ili upropasti tepih. Sve troškove ovog tipa morate vi regulisati.
• Poboljšanja i projekti renoviranja – ako želite da se upustite u projekte poboljšanja vašeg doma ili renoviranja, morate sami platiti sve troškove ili uzeti kredit za renoviranje. Cene variraju u odnosu na vrstu projekta. Nova kuhinja ili dodatna soba mogu koštati i do 20,000$ dok ograđivanje vašeg prostora ili renoviranje nameštaja na vašem tremu može koštati značajno manje, do nekoliko stotina dolara.

Troškovi iznajmljivanja vašeg doma

Početni troškovi

Iznajmljivanje ne uključuje skup postupak kupovine kao kada ste bili u procesu kupovine novog doma pa samim tim ima i manje početnih troškova. Ipak, možete naići na sledeće troškove pre ili neposredno nakon useljenja u novi stan.

• Depozit – vlasnici stana, u ovom slučaju stanodavci, zahtevaju depozit unapred kako bi se zaštitili od potencijalnih oštećenja stana, iznajmljivanja sumnjivim osobama, raskinutih ugovora i sl. Mnoge države propisuju limit ovog depozita na iznos jedne i po mesečne kirije.
• Prva kirija – većina gazdi zahteva prvu kiriju odmah pri useljenju. Ako se uselite sredinom meseca, stanodavac može prihvatiti srazmerno plaćanje kirije.
• Nepovratni depoziti – u zavisnosti od zakona iznajmljivanja u vašoj državi, vaše situacije i preferenci stanodavca, može vam biti naplaćen i nepovratni depozit pored depozita unapred. Na primer, depoziti za kućne ljubimce su česti i variraju od 100$ do čak 500$, u zavisnosti od rase životinje i osnovne kirije.
• Troškovi selidbe – kao i kupci, morate platiti troškove selidbe bilo da je to ekipa za selidbe, iznajmljivanje kamiona ili trošak sosptvenog prevoza.

Periodični troškovi

• Mesečna kirija – osim ako živite u susedstvu gde je kirija fiksna ili u gradu sa strogim zakonima o zaštiti stanara, kirija se može povećati kada god da potpišete ugovor o iznajmljivanju i zavise od uslova na lokalnom tržištu, broja stanara kao i od veličine, stanja i lokacije stana.
• Kirija za kućne ljubimce – umesto depozita za kućne ljubimce, neki stanodavci naplaćuju kiriju za vaše ljubimce. Ovo uključuje očekivane troškove boravka ljubimca tokom celog boravka stanara i obično iznosi od 10$ do 40$ u zavisnosti rase ljubimca i osnovne kirije.
• Osiguranje zakupaca – vi, kao stanar, niste u obavezi da imate ovo osiguranje za svoje lične stvari koje posedujete ali je preporučljivo u slučajevima krađe, požara i sl. Cena je u skladu sa vrednošću i prirodom osiguranih stvari, ograničenja pokrivenosti i sl. Prema američkim vestima, srednji mesečni trošak osiguranja zakupca je oko 15$.
• Komunalije – ovi troškovi variraju u zavisnosti od gazde stana i regije u kojoj živite. U nekim stanovima, posebno u većim stambenim zgradama, sve komunalne usluge (uključujući stvari poput kablovske i interneta) mogu biti uključene u mesečnu kiriju. U drugim slučajevima su stanari odgovorni za većinu ili sve komunalne usluge.
• Vešernice – mnogi stanovi nemaju ugrađene mašine za pranje veša. Stanari treba da pronađu vešernice u blizini stana ili da na licu mesta koriste mašine koje funkcionišu na bazi novčića ili kartica. U oba slučaja, proces će koštati u vidu direktnog plaćanja od 2$ do 4$ po pranju. Čak i za stanare koji imaju strategije uštede novca na pranju veša, to iznosi od 9-18$ mesečno po osobi, pod pretpostavkom jednog pranja u nedelji.

Prednosti kupovine

1. Otplaćivanje dela nekretnine vremenom

Za razliku od ljudi koji iznajmljuju stanove, vlasnici kuća isplaćuju svoju nekretninu vremenom. U većini situacija sa hipotekama, deo svake mesečne uplate ide na kamate kredita. Ostatak ide na glavni deo plaćanja. (Raspored amortizacije vašeg zajmodavca prikazuje tačne proporcije koje se menjaju tokom vremena sa svakom mesečnom uplatom). Svaki dolar koji uplatite za glavnicu predstavlja dolar više za otplatu vaše nekretnine vremenom odnosno za vaše stvarno vlasništvo nad imovinom koju plaćate. Jednom kada dostignete 20% te otplate (ili 80% odnosa vašeg trenutnog stanja hipoteke i ukupne vrednosti vašeg doma), možete da olakšate sebi putem kredita za ovu vrstu mogućnosti ili refinansiranja hipoteke kako biste osigurali nižu kamatnu stopu ili duži rok otplate. Takođe možete povećati vrednost kuće i tako smanjiti odnos hipoteke i cene kuće razumnim ulaganjima u poboljšanje doma.  Na primer, kuća, koja ima zemljani prilaz sa malom šupom umesto garaže, se asfaltiranjem i izgradnjom odgovarajuće odvojene garaže može znatno dobiti na vrednosti kao i funkcionalnosti potencijalno povećavajući njenu vrednost za iznos veći od ukupnih troškova ovog projekta.

2. Poreske olakšice

Nekoliko poreskih olakšica služi u korist isključivo vlasnicima kuća ali nisu svi vlasnici kvalifikovani za ove pogodnosti.

Ovo su neke od najznačajnijih olakšica:

• Oslobađanje zbog posedovanja više nekretnina – mnoge države oslobađaju vlasnike koji poseduju i druge nekretnine dela poreza koji bi inače plaćali za kuću. Na primer, Luizijana izuzima prvih 75.000$ vrednosti kuće od poreza na imovinu pa se kuća u Nju Orleansu, koja košta 200.000$, oporezuje kao da vredi 125,000$.
• Federalni poreski odbitci – ako odredite po stavkama federalni porez na dohodank, možete odbiti porez na imovinu i kamate plaćene na hipoteku tako smanjujući ukupnu sumu poreza na dohodak (često za vrlo značajan iznos). Ovo posebno pogoduje onima koji plaćaju velike iznose poreza.

Ove pogodnosti nisu dostupne onima koji iznajmljuju stanove.

3. Potencijal za prihod od iznajmljivanja

Čak i ako u početku ne smatrate svoj dom vrstom investicione nekretnine, itekako ga možete pretvoriti u izvor prihoda. Ovo delimično ili u potpunosti može nadoknaditi vaše uplate hipoteke, poreza ili osiguranja.

Najlakši način da to učinite jeste da iznajmite deo ili celu imovinu pod uslovom da se pridržavate svih zakona o iznajmljivanju. Možete iznajmiti podrum kao spavaću sobu za prijatelja, živeti u jednom od dupleksa a iznajmiti drugi zakupcima ili kupiti novi dom i useliti se u njega ostavljajući celokupnu imovinu slobodnom za iznajmljivanje. Takođe možete da postanete deo ekonomije deljenja i iznajmite svoju nekretninu za kratkoročno iznajmljivanje na platformama poput Airbnb, Vrbo ili neke druge platforme za iznajmljivanje (deljenje) kuća.

4. Više slobode za kreativnost

Kao vlasnik, vaše dekoracije, projekti „uradi sam“ i uređenje kuće su samo vaš lični izbor i imate potpunu slobodu da uređujete kako god želite sve dok ne kršite lokalne građevinske propise ili pravila udruđenja vlasnika kuća. Možete krečiti, renovirati svoje kupatilo, kupiti novu kuhinju, očistiti podrum ili izgraditi svoje prednje dvorište jer je sloboda dekoracije u potpunosti vaša za ostvariti.

Radikalne promene vaše okoline u kojoj živite kako bi ona odgovarala vašim željama i potrebama mogu biti zabavne pa čak i katarzične prednosti posedovanja nekretnine –i u većini slučajeva, nisu dostupne zakupcima.

5. Osećaj pripadnosti i zajedništva

Obzirom na činjenicu da vlasnici imaju običaj da ostaju duže u svojim domovima nego zakupci, izvesnije je da će se mnogo brže vezati za zajednicu u kojoj žive i njene članove. Ovo se manifestuje na mnogo načina. Možete se priključiti lokalnoj asocijaciji, sponzorisati određene događaje, volontirati u obližnjem centru, pridružiti se školskom savetu ili se udružiti sa okrugom za unapređenje poslova. Kao zakupac, vrlo je moguće da nećete uraditi nijednu od ovih stvari, posebno ako znate da ćete se odseliti u određenom vremenskom periodu.

Mane kupovine

1. Mogućnost finansijskog gubitka

Iako vlasništvo kuće vremenom gradi kapital, taj kapital se ne izjednačava sa automatskim profitom. Ako se vrednosti kuće u vašem kraju smanje ili ostanu nepromenjene tokom vašeg posedovanja nekretnine, povlačeći procenjenu vrednost vašeg doma na dole, rizikujete finansijski gubitak prilikom prodaje. Dok iznajmljivanje ne gradi kapital, takođe ne uključuje rizik od posedovanja imovine kojoj može opasti vrednost na tržištu.

2. Odgovornost održavanja i popravki

Kao vlasnik, odgovorni ste za troškove svih neosiguranih popravki i održavanja u vašem domu. Iako je verovatno da će ovi troškovi varirati iz godine u godinu, možete očekivati da ćete plaćati oko 1% iznosa vašeg doma godišnje. Ako živite u kući koja vredi 200,000$ već deset godina, to je 20,000$ tokom tok vremenskog perioda ili više, ako morate na primer da zamenite nešto što je veoma skupo, poput peći.

3. Većina domova se ne prodaje opremljena (sa nameštajem)

New York Times je skoro pisao o rastućem trendu prodaje vrhunskih nekretnina: potpuno opremljene domove nove izgradnje. Iako je ovaj koncept divan, daleko je od uobičajenog, posebno kada je u pitanju konstrukcija za jednu porodicu. Ako vaše pretnodno prebivalište nije bilo slične veličine i nije bilo potpuno namešteno, moraćete da uložite vreme, novac i energiju za opremanje svog novog, kupljenog doma.

Nasuprot tome, mnogi stanovi su namešteni. Čak i ako njegova dekoracija nije u skladu sa vašim ukusom, namešteni prostor čuva resurse, štedi ih i kao i vaše mentalno zdravlje kada je u pitanju stres oko opremanja stana.

4. Visoki početni troškovi

Iako se početni troškovi kupovine kuće uveliko razlikuju u zavisnosti od veličine učešća i vrednosti kuće, možete očekivati da morate da izdvojite ne manje od 5,5% od vrednosti kuće pre nego što se uselite. Suprotno tome, većina zakupaca plaća relativno niske početne troškove. Oni koji vrate deo ili ceo depozit svog prethodnog stana, mogu da ga ulože u vidu novog depozita u svom novom stanu.

Prednosti iznajmljivanja

1. Ne postoji odgovornost popravki ili održavanja stana

Kao zakupac, niste odgovorni za održavanje stana ili troškove popravki. Ako postoje neophodne popravke u toaletu, pukne cev ili određeni uređaj prestane da radi, ne morate da zovete majstore – sve što treba da uradite jeste da pozovete svog gazdu ili nadzornika zgrade.

2. Preseljenje je lakše

Kada živite kao neko ko iznajmljuje stan, mnogo je lakše preseliti se u situacijama kada, na primer, menjate posao jer promena posla ponekad zahteva promenu stambenog prostora. Ta promena je lakša kada iznajmljujete, puno manje košta i zahteva manje vremena. Upravo iz ovog razloga ljudi koji često menjaju poslove (ili imaju stalne poslove koji zahtevaju česte selidbe) obično iznajmljuju stanove za sebe sve dok njihove karijere ne postanu sigurnije i trajnije. Iako ovaj način života podrazumeva da ćete s vremena na vreme kršiti svoje ugovore sa stanodavcima, troškove možete delimično ili potpuno nadoknaditi izdavanjem svog stana ili pregovorima sa stanodavcem.

Suprotno tome, prodavanje doma zahteva vreme i veliki trud. Ako morate da prodate svoju kuću veoma brzo, bićete prisiljeni da prihvatite nižu cenu i samim tim pretrpite gubitak.

3. Nema izloženosti tržištu nekretnina

Vrednosti kuća variraju kao odgovor na promenljive ekonomske uslove i mogu vremenom opasti. Ako ste zakupac, to nije vaš problem već problem vašeg stanodavca.

4. Kreditni uslovi su uglavnom manje strogi

Određeni brojstanodavaca zahteva perspektivne zakupce koji će se podvrgnuti kreditnoj prooveri. Vaša prijava će biti odobrena ili odbijena na osnovu vaše kreditne provere i kreditne istorije. Sve dok nemate ’išaran’ kreditni izveštaj koji uključuje bankrote i presude, vrlo lako ćete naći stanodavca koji će vam izdati stan.

Suprotno tome, hipotekarni zajmodavci obično imaju visoke kreditne standarde sa kreditnim rejtingom ispod 680 ili 700 koji se, u mnogim slučajevima, smatraju odličnim. Čak i male promene na vašem kreditnom rejtingu mogu značajno uticati na vaše hipotekarne stope, potencijalno dodajući hiljade dolara kamate tokom perioda zajma.

5. Neke komunalije mogu biti uključene u cenu

Mnogi vlasnici višestambenih zgrada pokrivaju troškove većine ili svih komunalnih usluga, uključujući sporedne stvari poput kablovske televizije. Praksa je retka ali svakako moguća u manjim zgradama poput dupleksa i porodičnih kuća.

Nasuprot tome, vlasnici kuća moraju plaćati pune komunalne troškove, ponekad po nekoliko stotina dolara mesečno, u zavisnosti od veličine i upotrebe stana.

Mane iznajmljivanja

1. Nema stvaranja kapitala

Ukoliko niste jedna od strana u ugovoru o iznajmljivanju, svaki dolar koji plaćate u vidu kirije nestaje zauvek. Bez obzira koliko dugo ostanete u stanu ili koliko ste primeran i uzoran stanar, ne možete ostvariti kapital kada je standardni ugovor o zakupu u pitanju. Ako planirate da ostanete na istoj lokaciji duže od nekoliko godina, kupovina može biti pametniji finansijski izbor od iznajmljivanja.

2. Nema saveznih poreskih olakšica

Iako vlasnici kuća mogu odbiti porez na imovinu i hipoteku na svoje savezne prijave poreza na dohodak, zakupci ne ispunjavaju uslove za savezne proeske olakšice povezane sa stanovanjem. U zavisnosti od poreza na imovinu i iznosa hipoteke, ovaj nedostatak može povećati vašu poresku obavezu za nekoliko stotina dolara godišnje.

3. Ograničena kontrola tekućih troškova stanovanja

Ukoliko ne živite u opštini koja ima zakone o kontroli kirije, vaš stanodavac može da povećav vašu stanarinu nakon što vam istekne trenutni zakup. Vlasnici nekretnina za iznajmljivanje podižu stanarinu kako bi se izjednačili sa povećanjima na drugim mestima na tržištu, kako bi primorali sadašnje stanare da napuste stan ili kuću kako se ne bi produživao ugovor i iz još mnogo drugih razloga.

Ako održavate dobre odnose sa gazdom, verovatno ćete izbeći ova povećanja međutim, šta god uradili, ipak ne možete u potpunosti kontrolisati visinu vaše kirije.

Nasuprot tome, vlasnici kuća sa hipotekom sa fiksnom kamatnom stopom plaćaju fiksne rate svakog meseca bez ozbira na to kakvo je lokalno tržište nekretnina u tom momentu.

4. Ograničena sigurnost stanovanja

Iako većina oblasti ima dobre zakone o zaštiti zakupaca koji zabranjuju gazdama da izbacuju svoje stanare bez razloga i zahtevaju obaveštenje (obično 30 do 60 dana) da stanarima neće biti omogućeno da obnove ugovor o zakupu, nijedan zakon vam ne daje pravo da ostanete u svom iznajmljenom prostoru na neograničeno vreme.

Vlasnici kuča se ne suočavaju sa ovakvom neizvesnošću. Oni mogu ostati u svojim domovima sve dok plaćaju svoje rate hipoteke na vreme.

Zaključak

New York Times ima praktičan kalkulator koji meri poznate troškove (finansijske i vremenske) u odnosu na iznajmljivanje i kupovinu. Iako vam ovaj kalkulator može omogućiti uvid u to šta ima najviše finansijskog smisla u određenoj situaciji, ne može vam pomoći da procenite subjektivne, nefinansijske faktore koji utiču na vašu konačnu odluku.
Samo vi i vaši najdraži možete doneti konačnu odluku pa je naš savet da budete što otvoreniji, iskreniji u razmišljanjima o ovako važnoj odluci. Zapamtite da je ponekad bolje sačekati i doneti ispravnu odluku nego žuriti ka izboru zbog kojeg se možete pokajati.

Izvor: Money Crashers